V&D, HEMA en de strijd tegen de huisbaas

V&D, het warenhuis dat dit voorjaar op onzachtzinnige wijze bij de overgrote meerderheid van zijn huisbazen een huurverlaging afdwong, kreeg deze week een zeperd. De huisbazen in Hengelo, Den Bosch, Den Helder en Goes weigerden mee te werken en de kantonrechter in Enschede gaf de verhuurders donderdag gelijk. Intussen is het in de retail schering en inslag met de huurverlagingen. De Volkskrant beschreef vrijdag hoe warenhuis HEMA onderhandelt met pandeigenaren over huurverlaging. Het FD meldde dezelfde dag dat nog veel meer winkelketens lagere huren willen afdwingen.

Deze huurperikelen roepen de vraag op: wat is de 'juiste' huur voor een winkelpand? En in het verlengde hiervan: heeft de rechter in Enschede, aangenomen dat het juridisch allemaal snor zit, ook een economisch juiste beslissing genomen?

Dit is mede een heerlijke vraag omdat het een legitiem excuus is om te verwijzen naar David Ricardo, een Britse econoom die aan het begin van de 19de eeuw analysen maakte die tot op de dag van vandaag standhouden. Onze vraag lijkt sterk op de kwestie waarover Ricardo zich in zijn tijd boog, rond de pacht en de prijs van graan.

Zijn vraag was: is het graan zo duur omdat de pacht zo hoog is? Of is de pacht zo hoog omdat het graan zo duur is? Kauw hier desgewenst even op.

In onze pendant van Ricardo's vraag is de pacht de huurprijs van een winkelpand. En de prijs van graan is het prijsniveau in de winkelformule, en de daardoor bepaalde winstgevendheid. Nog praktischer: is zo'n kopje aanstelkoffie (een post-gotische decaf-latte-extra foam of iets dergelijks) zo duur omdat de huur zo hoog is, of is de huur zo hoog omdat de koffie zo duur is?

Ricardo's antwoord, dat al een slordige tweehonderd jaar standhoudt: de pacht is hoog omdat het graan duur is. En dus ook: de huur is hoog omdat de koffie duur is. Waarmee meteen gezegd is dat de rechter in Enschede meer verstand heeft van rechten dan van economie - wat voor een rechter geen schande is, natuurlijk.

Grond en pand, dit is de kern, hebben een afgeleide prijs. Als een landbouwer of een winkelformule na aftrek van de normale kosten, inclusief de normale beloningen voor arbeid en kapitaal, een winst overhoudt van tien, is de pacht respectievelijk de huur tien. Pacht en huur romen de overwinst af die ontstaat doordat het land, bijvoorbeeld, gunstig gelegen is en dus een hogere opbrengst per hectare kent, of het pand gunstig gelegen is voor voorbijgangers met behoefte aan dure aanstelkoffie. Een vierkante meter winkel in de Kalverstraat in Amsterdam is duurder dan een meter op de Brink in Hengelo - omdat de winkelier, al het overige gelijk, in de Kalverstraat per meter meer kan verdienen dan op de Brink.

Als de overwinst van de landbouwer of winkelformule daalt, moet dus de hiervan afgeleide prijs van grond en pand omlaag. Dat het slecht gaat in de offlineretail is een eufemisme, en dus moeten de huren omlaag. Maar dat is een economische en geen juridische wetmatigheid.

Uitzonderingen? Nee, die zijn er niet. Het kan natuurlijk wel zo zijn dat alleen die ene specifieke landbouwer of winkelformule slecht presteert, ondanks de prachtlocatie. Maar in dat geval is de oplossing simpel: de eigenaar zoekt een andere huurder die wel overwinst maakt waaruit een hoge huur kan worden betaald. De reden waarom uiteindelijk 95 procent van de verhuurders akkoord is gegaan met huurverlaging voor de V&D is dan ook dat er geen winkelformule is die op die plek echt meer kan verdienen.

Uiteindelijk zijn wij het dus, de consumenten, die de huurprijs van het winkelpand bepalen. Hoe meer dure post-gotische concept-koffie we drinken, des te hoger de huur. Probeer dat straks tijdens het winkelen eens uit te leggen aan uw partner. Succes!

<sup>Frank Kalshoven is directeur van De Argumentenfabriek.

Reageren? frank@argumentenfabriek.nl</sup>